Praxisanalyse · Stand 16. September 2026 · Nachmessung 29. Oktober 2026

GEO für Immobilienmakler – wir haben uns selbst gemessen

Statt eine Fallstudie mit einem Kunden zu schreiben, haben wir unsere eigenen Immobilienportale gemessen. Zwölf Fragen, drei KI-Systeme, ein Stichtag. Das Ergebnis ist unangenehm genug, dass wir es lieber selbst veröffentlichen, als es zu beschreiben.

Methodik

• Gemessen am: 16. September 2026, 16:54 Uhr
• Fragen: 12 Fragen, wie Eigentümer sie stellen würden – ohne unseren Firmennamen
• Systeme: ChatGPT, Perplexity und Claude, jeweils mit Websuche. Google Gemini war nicht dabei, weil das Guthaben des API-Zugangs zum Messzeitpunkt nicht eingerichtet war – das nennen wir lieber, als es zu verschweigen.
• Zusätzlich: die Google-Position derselben Frage, über eine SERP-Abfrage
• Gewertet: Nennung des Markennamens oder einer unserer Domains in der Antwort; Zitat = Verlinkung einer eigenen Domain als Quelle

Das Ergebnis

Drei Befunde, die uns überrascht haben

1. Claude kennt uns gar nicht

Null von zwölf. Kein Halbtreffer, keine Teilerwähnung. Während ChatGPT uns bei sieben Fragen nennt, existieren wir in Claude schlicht nicht. Das ist der deutlichste Beleg dafür, dass „KI-Sichtbarkeit“ keine einzelne Größe ist: Wer nur ChatGPT prüft, hält sich für sichtbar und ist es in einem anderen System überhaupt nicht.

2. Spezialisierung gewinnt, Allgemeines verliert – ausnahmslos

Bei den Fragen nach Pferdeimmobilien, Reitanlagen und Gestüten werden wir in mehreren Systemen genannt, einmal sogar auf Google-Position 1. Bei den allgemeinen Fragen – „Welcher Immobilienmakler in Berlin ist für den Hausverkauf empfehlenswert?“, „Welcher Makler ist auf Gewerbeimmobilien spezialisiert?“ – kommen wir in keinem einzigen System vor. Das Muster ist so eindeutig, dass es keine Interpretation braucht.

3. Genannt zu werden heißt nicht, zitiert zu werden

Sieben Nennungen, aber null Zitate: Die Systeme sprechen unseren Namen aus, verlinken aber nicht auf unsere Seiten, sondern auf Verzeichnisse und Wettbewerber. Das heißt, unsere Inhalte sind nicht die Quelle, aus der die Antwort stammt – wir sind nur ein Name, der irgendwo anders steht. Genau das ist der Unterschied zwischen erwähnt und autoritativ.

Warum Claude uns nicht findet – die Ursache

Ein Nullergebnis wirft eine Frage auf: Kennt Claude uns nicht, oder übergeht es uns? Wir haben deshalb ausgewertet, welche Quellen jedes System für seine Antworten heranzieht. Das Ergebnis erklärt alles – und war für uns die wertvollste Erkenntnis der ganzen Messung.

Claude sucht also sehr wohl im Web und wertet fast genauso viele Quellen aus wie die anderen – unsere Seiten sind bei keiner einzigen Frage darunter. Es ignoriert uns nicht, es sieht uns nicht.

Noch aufschlussreicher ist die Überschneidung zwischen den Systemen: Von rund 50 Quellen je System teilen sich Claude und ChatGPT nur 9, Claude und Perplexity 12, ChatGPT und Perplexity ebenfalls 12. Die drei Systeme sehen also weitgehend verschiedene Ausschnitte des Webs.

Nachtrag vom 18. September: Platz 2 bei Google – und trotzdem unsichtbar

Zwei Tage nach der Ausgangsmessung haben wir eine Gegenprobe gemacht, die wir vorher nicht auf dem Zettel hatten: Wie sichtbar sind wir eigentlich bei Google, wenn jemand genau die Frage stellt, bei der uns kein einziges KI-System nennt? Also haben wir in Google Maps nach „Immobilienmakler Berlin“ gesucht – die Standardsuche, mit der Eigentümer anfangen.

Organische lokale Ergebnisse in Google Maps, Suche „Immobilienmakler Berlin“, abgerufen am 18. September 2026. Zwei gesponserte Anzeigen oberhalb der Liste sind nicht mitgezählt. Bewertungen laut den öffentlich einsehbaren Google-Profilen zum selben Zeitpunkt.

Das Ergebnis hat die Argumentation dieser Fallstudie verschärft, statt sie zu entkräften. Wir stehen bei dieser Suche auf Platz 2 – vor zwei Büros, die deutlich mehr Bewertungen haben als wir. Bei Google sind wir also gut auffindbar. Genau dieselbe Frage gehört zu den zwölf, die wir zwei Tage zuvor an die KI-Systeme gestellt haben. Dort stehen wir bei null: nicht in ChatGPT, nicht in Perplexity, nicht in Claude.

Für uns heißt das: Der Hebel liegt nicht bei den Bewertungen und nicht beim lokalen Ranking – beides stimmt bereits. Er liegt dort, wo die Systeme ihre Antworten herholen. Das deckt sich mit dem Befund aus der Quellenauswertung weiter oben: Wir werden genannt, aber nie zitiert. Ein Name, der anderswo steht.

Zur Einordnung: Dieser Nachtrag ist eine ergänzende Beobachtung, keine neue Messung. Die Messreihe selbst bleibt unverändert – dieselben zwölf Fragen, dieselben Kennzahlen, dieselben Stichtage am 16. Oktober, 16. November und 16. Dezember 2026. Wir tragen hier nichts nach, was die Vergleichbarkeit der Zahlen beeinflusst.

Wer stattdessen genannt wird

Die Wettbewerber unterscheiden sich je nach Frage deutlich – und das ist die nützlichste Erkenntnis der ganzen Messung:

• Pferdeimmobilien: fetter-immobilien.de, losch-meyer.de, landimmo24.de – spezialisierte Anbieter, keine Portale.
• Gewerbeimmobilien: colliers.de, cbre.de, knightfrank.de – die internationalen Häuser. Hier sind wir chancenlos, solange wir nichts Spezifisches anbieten.
• Immobilienbewertung: immowelt.de, check24.de, immobilienscout24.de – reine Portaldominanz.
• Hausverkauf Berlin: Vermittlungs- und Bewertungsportale, kein einziger lokaler Makler.

Was wir jetzt ändern – und was wir messen

1. Autorenschaft und Fachprüfung auf allen Fachinhalten sichtbar machen (am 16.09. umgesetzt).
2. Inhalte zitierfähig umbauen: Antwort zuerst, Begründung danach – damit aus Nennungen Zitate werden.
3. Spezialthemen ausbauen statt allgemeine Maklerinhalte zu vermehren.
4. Firmendaten vereinheitlichen über alle Portale und Verzeichnisse.
5. Gemini nachziehen, sobald der Zugang eingerichtet ist – dann messen wir vier statt drei Systeme.

Gemessen wird mit denselben zwölf Fragen, denselben Systemen und derselben Auswertung. Keine neuen Fragen, keine neuen Kennzahlen. Nur so lässt sich später sagen, ob sich etwas verändert hat.

Nachmessung nach 30 Tagen – nachgetragen am 29. Oktober 2026

Zuerst eine Korrektur in eigener Sache: Den angekündigten Stichtag am 16. Oktober haben wir verpasst. Die Werte lagen aus unserer automatischen Wochenmessung vor – mit denselben zwölf Fragen –, wir haben sie aber nicht hier eingetragen. Das holen wir hiermit nach. Der 16. Oktober fiel zwischen zwei Wochenmessungen; wir zeigen beide Nachbarwerte (19. Oktober = Tag 33, 26. Oktober = Tag 40).

Für die Messung vom 26. Oktober liegen die Einzelwerte je System vor – erstmals mit Gemini, wie angekündigt:

Zusätzlich zählen wir jetzt, wie oft ein System eine unserer eigenen Seiten als Quelle verlinkt: am 26. Oktober bei 6 von 12 Fragen (vor allem Perplexity). Weil wir diese Zahl am 16. September nicht auf genau dieselbe Weise erhoben haben, stellen wir sie nicht als Vergleich daneben.

Was wir daraus lesen – und was nicht

• Claude sieht uns jetzt. Von null auf zwei Fragen, jeweils bei den Spezialthemen Pferdeimmobilien. Das passt zu unserem Befund, dass Spezialisierung gewinnt.
• Perplexity nennt und verlinkt uns häufiger. Hier wirken die zitierfähig umgebauten Inhalte am sichtbarsten.
• ChatGPT ist eingebrochen. Von sieben auf zwei. Ob das an uns liegt oder an Änderungen in der ChatGPT-Websuche, können wir aus diesen Messpunkten nicht sicher sagen – wir verschweigen es trotzdem nicht.
• Insgesamt kein Durchbruch. Die Zahl der Fragen, bei denen wir überhaupt vorkommen, ist stabil geblieben. Bewegung gibt es bei der Frage, wer uns nennt und ob mit Quelle.

Die nächste Nachmessung erscheint wie angekündigt zum 16. November 2026.

Nächste Messungen

Fachlich verantwortlich: Malte Schätzel · zuletzt geprüft am 16. September 2026